Die Tage werden kürzer, die Nächte länger. Im Herbst sinken die Temperaturen. Wie in jedem Jahr zögern viele Mieter den Start in die Heizperiode heraus, jeder Fünfte lässt seine Heizung laut einer aktuellen Umfrage sogar über den gesamten Winter aus. Im Mietvertrag schreiben Vermieter gerne Mindesttemperaturen für Wohnungen vor. Doch laut Deutschem Mieterbund gibt es für Mieter grundsätzlich „keine Pflicht zum Heizen“. Gleichwohl hat der Bewohner eine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung, stellt die Mieterschutzorganisation klar.
Lässt er die Heizung in der kalten Jahreszeit konsequent aus, riskiert er Schimmel oder Stockflecken insbesondere an den Außenwänden. Denn die Raumluft enthält Feuchtigkeit, die unter anderem von den Bewohnern selbst mit der Atemluft ausgestoßen wird, oder auch durch die Nutzung von Küche und Bad relativ hoch sein kann. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kühlen Außenwänden. Und die feuchten Stellen sind der ideale Nährboden für Schimmel.
Rohrbrüche sind selten
Während der Schimmelpilz die Bausubstanz eher auf mittlere Sicht beeinträchtigt, kann der Verzicht aufs Heizen bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt akute Schäden nach sich ziehen: Heizungs- und Wasserrohre frieren ein. Wasser dehnt sein Volumen aus, wenn es gefriert, und entwickelt dabei einen hohen Druck, dem die Rohre nicht standhalten, sie können platzen.
Zum Glück sind solche Ereignisse in Häusern mit mehreren Wohneinheiten selten. Der Grund ist einfach: Die Nachbarn heizen mit. Darauf setzen Sparfüchse, die von der Heizungsmentalität ihrer unmittelbaren Nachbarn und den Bewohnern der unteren Wohnung profitieren, indem sie sich von ihnen mit Wärme versorgen lassen.
Auch die längere Abwesenheit mancher Bewohner spielt eine Rolle, etwa für ein Praktikum, einen Auslandsaufenthalt oder das Überwintern im warmen Süden im Rentenalter. Wer in solchen Situationen seiner Obhutspflicht nicht nachkommt, also eine vertraute Person regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten sehen lässt, riskiert Ärger mit seinem Vermieter.
Vermieter kann sich Zugang zur Wohnung verschaffen
Wie soll der Eigentümer überhaupt merken, dass sein Mieter nicht heizt oder nicht ausreichend lüftet? Im Zweifelsfall wird er bei der Aufstellung der Betriebskosten oder durch Nachbarn darauf aufmerksam. Die Wohnung selbst darf er ohne vorherige Abstimmung mit dem Mieter nicht betreten. Wenn der Bewohner sich querstellt, muss der Vermieter sogar bis zu fünf Jahre warten, um seine Wohnung zu betreten, hat das Amtsgericht München jüngst in einer vielbeachteten Entscheidung bestätigt. Eine Ausnahme ließ es aber für solche Fälle zu, wenn der Vermieter „eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz“ befürchten muss. In dem Streitfall ging es um Verwesungsgeruch im Treppenhaus (Az.: 461 C 19626/15). „Als Vermieter kann ich Zugang zu meiner Wohnung verlangen, wenn ich ein berechtigtes Interesse habe“, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte beim Eigentümerverband Haus und Grund. „Das ist bei einem akuten Schaden auf jeden Fall so.“
Der Bundesgerichtshof ist Eigentümern vor einigen Jahren hilfreich zur Seite gesprungen. Laut seinem Urteil sind Mieter verpflichtet, durch ein richtiges Lüftungsverhalten Schimmel in ihrer Wohnung zu vermeiden (Az.: VIII ZR 182/06). Hat der Mieter bereits einen Schaden verursacht, kann der Vermieter von ihm ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung fordern – auch mit einem Hygrometer, ein Instrument, das die Luftfeuchtigkeit in Räumen misst.
Mieter riskiert Forderungen nach Schadensersatz
Im Schadensfall muss der Verantwortliche gesucht werden. Der Vermieter ist für die Erhaltung der Mietwohnung verantwortlich. Mit Hilfe eines Sachverständigen wird er im Regelfall beweisen können, dass der Schaden nicht durch die mangelhafte Bausubstanz entstanden ist.
Wesentlich schwerer hat es der Mieter. Denn nur die wenigsten dürften ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten dokumentieren. Den Schaden muss der Mieter fachgerecht und auf seine Kosten beseitigen lassen. Sind durch sein Fehlverhalten weitere Schäden am Haus entstanden, kann der Eigentümer Schadenersatz verlangen. Die eingesparten Heizkosten haben sich dann schnell verflüchtigt.
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